Mogelijk geen huurwoningen op Nimmer Dor

Door: Bob Bouhuijs

Op Nimmer Dor komen mogelijk geen sociale huurwoningen. Ook staat het percentage van 30 procent sociale woningbouw binnen dit plan onder druk. Deze boodschap werd half december door het Rhedense college van B&W naar de raad gestuurd. Het college wil nog steeds het plan Nimmer Dor in Laag-Soeren doorzetten en heeft daarvoor een contract gesloten met Reinbouw Vastgoed B.V. te Dieren. Landelijk woningbouwbeleid zet de Nota van Uitgangspunten van Nimmer Dor echter onder druk.

Het faillissement van projectontwikkelaar Phanos en een uitspraak van de Raad van State over de aanwezige steenuilen op het plangebied, hebben de voorbereidingen van het plan voorlopig weer teruggeworpen tot 2005: het jaar waarin toenmalig wethouder Jan Bart Wilschut zijn intentie tot de bouw van 122 woningen op het plangebied lanceerde. Naderhand bleek dit een irreële ambitie die uiteindelijk tot de helft van dit aantal woningen werd teruggebracht. In 2011 ging de gemeenteraad akkoord met de beleidsvoorbereidingen voor de bouw van 60 woningen. Hierbij werden, in de zogenaamde Nota van Uitgangspunten, enkele harde condities geformuleerd: 30 procent van de woningen zou vallen in de categorie sociale woningbouw. De helft hiervan zou bestaan uit huurwoningen.

Het huidige voorstel van B&W stelt nu dat woningcorporatie Sprengenland vanwege het nieuwe regeerakkoord geen verantwoordelijkheid meer kan nemen voor de exploitatie van de sociale huurwoningen. Door dit terugtreden wordt de bouw van sociale huurwoningen onzeker. Het college van B&W wil verschillende alternatieven onderzoeken. Naast het vinden van een andere corporatie, is het achterwege laten van de bouw van sociale huurwoningen een van de opties. Deze zouden dan worden vervangen door sociale koopwoningen. Ook de verhouding van 70 procent vrije-sector-woningen en 30 procent sociale woningbouw ligt onder druk. Wellicht dat dus ook aan dit uitgangspunt getornd gaat worden. Beide aspecten zullen de komende maanden in gesprekken met Reinbouw een nadere invulling krijgen. Dat de Nota van Uitgangspunten, het beleidsfundament van het plan, mogelijk wijzigingen ondergaat, is wel opmerkelijk, te meer omdat meerdere partijen in de raad juist het belang van sociale woningbouw op Nimmer Dor hebben benadrukt.

Naast deze facetten bevat het collegevoorstel meer meldenswaardigs. Zo wil het college de ontwikkeling van enkele particuliere kavels in het noordelijke deel van het plangebied integreren in de bestemmingsplanprocedure. De planontwikkeling zal zich daarmee niet beperken tot het zuidelijke deel van het plangebied. Het aantal van zestig woningen wordt hierdoor eveneens overschreden.

Een volgend punt betreft de financieel-economisch haalbaarheid van het plan. Aan de mogelijke bouw op Nimmer Dor zal een haalbaarheidsonderzoek vooraf gaan. Doel hiervan is te onderzoeken of de bouw van 60 woningen rendabel is. Ook het college erkent de problematische situatie op de woningmarkt en wil zodoende het plan gefaseerd tot stand  brengen. Het bepalen van een uitgekristalliseerd tijdpad, waarbij de verschillende fasen qua tijd en omvang nader zijn ingevuld, maakt deel uit van het haalbaarheidsonderzoek. Parallel aan dit onderzoek zal het college in samenspraak met het IVN pogen een oplossing te vinden voor de aanwezige steenuilenpopulatie.

De door mij eerder op deze weblog geuite angst voor het creëren van een meerjarige bouwput wint door dit voornemen aan realiteitswaarde. Gezien de malaise op de woningmarkt doemt het onheilsscenario van een langjarig project op waarbij in meerdere fasen voortdurend kleinere hoeveelheden woningen zullen worden verwezenlijkt. Het eindresultaat zal ongewis zijn. Het is immers heel goed mogelijk dat slechts een deel van de geplande woningen wordt gerealiseerd en dat de nieuwe wijk daardoor het karakter van een planologische gedrocht krijgt. Dat dit scenario reëel is, toont de wijk Lombok-Zuid in Eerbeek. Hier wordt vanwege de stagnerende vraag een nieuwbouwwijk niet afgebouwd, waardoor bewoners al maanden in een bouwput leven.

Ten slotte is het belangrijk te beklemtonen dat er voor Nimmer Dor wel degelijk alternatieven voor handen zijn. Zo zou het zogenaamde van den Brinkterrein, een voormalig tankstation aan de Harderwijkerweg dat grenst aan Nimmer Dor, op kortere termijn een woningbouwbestemming kunnen krijgen. Hier kan een kleinschalig project verrijzen van zo’n acht tot tien woningen dat zonder fasering kan worden gebouwd. Aangezien dit terrein slechts marginaal deel uitmaakt van het steenuilenhabitat en een rotte plek binnen het dorp vormt, lijken aan dit alternatief vooral voordelen te kleven: geen moeizame fasering vanwege vraaguitval op de woningmarkt, geen verzet van omwonenden en natuurorganisaties en daardoor geen langslepende juridische procedures. Kortom: een realistischer plan dat gekenmerkt wordt door een breder draagvlak. Daarnaast kunnen de particuliere kavels in het noorden van het plangebied ook worden ontwikkeld.

Ook aan de voorbereiding van een dergelijk kleiner plan dient echter een onderzoek naar de woningbehoefte op de lange termijn vooraf te gaan. Zoals ik eerder beargumenteerde, zal dat onderzoek niet slechts de kwantitatieve woningbehoefte, maar zeker ook het type woningen waaraan behoefte is, in kaart moeten brengen. Pas dan kan er sprake zijn van een verantwoord lokaal woningbouwbeleid dat het langetermijnperspectief als uitgangspunt heeft.

Het college ontkent, ook voor het huidige plan, het belang van zo’n onderzoek. Het maakt dan ook geen deel uit van het genoemde haalbaarheidsonderzoek, dat uitsluitend gericht is op de financieel-economische uitvoerbaarheid. Het collegevoorstel gaat, zonder enig vooronderzoek, ervan uit dat er behoefte aan woningbouw bestaat in Laag-Soeren. Door deze behoefte aan het huidige project te relateren, gaat het voorstel er bovendien van uit dat de geplande zestig woningen hierbij aansluiten. Vervolgens stelt het voorstel dat de woningbehoefte onafhankelijk is van situatie op de woningmarkt.

Deze veronderstellingen zijn ongegrond. Er is nooit onderzoek gedaan naar de reële woningbehoefte in Laag-Soeren. De oppervlakkige peiling, die in 2010 is gedaan, is al lang gedateerd. Verder bestaat er natuurlijk wel degelijk een relatie tussen de woningbehoefte en de woningmarkt: de malaise op de woningmarkt resulteert in een krimpende effectieve vraag naar woningen. Dat er na de malaise zonder meer sprake zal zijn van een inhaaleffect, zoals het collegevoorstel meent, is eveneens dubieus. De in het verschiet liggende huishoudenskrimp zal juist op de langere termijn de woningbehoefte In Laag-Soeren blijven temperen. De stagnerende actuele vraag naar woningen en de huishoudensdaling legitimeren een onderzoek naar de woningbehoefte dus alleszins.

D66-Rheden-Rozendaal, de partij van Ron König, de verantwoordelijke wethouder, lijkt mijn vertrekpunten overigens te delen. Enkele relevante passages uit het speerpuntenprogramma van de partij breng ik in herinnering: ‘De CBS trend toont aan dat het aantal huishoudens de komende jaren zal dalen. Om leegstand te voorkomen zal er zeer beperkte bouw moeten worden toegestaan.’ Ook over de noodzaak van het uitvoeren van periodieke woningbehoefte-onderzoeken doet het programma een uitspraak: ‘Woningbouw mag slechts plaatsvinden op basis van woonbehoefte, die jaarlijks moet worden getoetst. Aan de behoeftes moet naar rato van de vraag gehoor worden gegeven door optimaal gebruik te maken van de bestaande woningvoorraad en van het bestaande bebouwde gebied.’

Al met al is er momenteel dus des te meer reden het plan Nimmer Dor in een kritisch licht te beschouwen. Het wordt tijd om te zien naar een reëel alternatief. Dit zal ook een partij als D66 toch als muziek in de oren moeten klinken.