In dit artikel komt wethouder Kuiper in beeld met de opmerking dat het ELC tussen de 10 en 11 meter hoog wordt. Blijkbaar is hij niet op de hoogte van het bouwplan (ruim 15 mtr)! Dit is schrijnend.
Klik op de afbeelding om te vergroten
Verder is er de prijs van 700.000 euro bepaald, hetgeen geen marktprijs is (of uw gulden is letterlijk een daalder waard). Er wordt in het artikel gewezen naar 4 families, maar niet vermeld wordt het gegeven dat er door 50 families uit de buurt bezwarend is gereageerd met zienswijzen, welke met niet-inhoudelijke argumenten door de Gemeente aan de kant zijn geschoven.Bovendien realiseert Velp-Zuid zich waarschijnlijk nog niet dat hun huisarts straks moeilijk bereikbaar zal zijn. De ouderen zullen gehaald en gebracht moeten worden door familie en kennissen, want openbaar vervoer is niet toereikend (zie verder brief). Voor het krantenartikel verwijs ik naar de Gelderlander van zaterdag 27 juni. De bewuste brief voeg ik hieronder toe.
Vriendelijke groet, B. Schadron
---------------------
Brief aan Gemeente (mei 2009):
Bij het ontwikkelen van de eerste bouwplannen aan de Rozendaalselaan 34 te Velp heeft de Gemeente haar stedenbouwkundige visie en randvoorwaarden van het plangebied vastgelegd.in het ontwerp bestemmingsplan “De Beukenhof Velp”. Dit bestemmingsplan is destijds met de omwonenden in overleg tot stand gekomen. Afgesproken was dat er villa-bebouwing zou komen in een parkachtige omgeving welke in schaal en korrelgrootte zou aansluiten op de bestaande bebouwing (zie omschrijving in toelichting bestemmingsplan). Het groen zou gedeeltelijk een openbaar karakter krijgen. Niet duidelijk is waarom dit plan geen doorgang heeft gevonden.
Door de Gemeente wordt met beschuldigende vinger gewezen naar de omwonenden omdat dit voorgaande project moest worden gecanceld. Openheid van zaken hierover is echter niet gegeven door de Gemeente. Investeerders hebben zich teruggetrokken waarbij het vermoeden rijst dat ook toendertijd een falend vergunningenbeleid de oorzaak was. Waarom wordt hierover geen openheid van zaken gegeven? En waarom is het eerdere plan van woningbouw niet doorgezet? Dit was toch tot stand gekomen in overleg en besproken op informatie-avonden met de omwonenden? De stedenbouwkundige visie, die toen werd aangeprezen en alle toezeggingen daaromtrent, is overboord gegooid.
In de brief van 27 juni 2006 zette de gemeente uiteen waarom zij uit drie gegadigden voor deze locatie het eerstelijnsgezondheidscentrum heeft gekozen. In de eerdere communicatie naar de omwonenden werd door de Gemeente gesproken over een HOED (huisartsen onder 1 dak), hetgeen iets totaal anders is dan een groots opgetuigd gezondheidscentrum. zoals nu wordt gepresenteerd. Nu blijkt dat toendertijd al bekend was bij de Gemeente dat de opzet veel groter was. De huisartsen zullen slechts ca 1/3 van het gebouw gaan bezetten. Waarom is indertijd deze informatie achtergehouden voor de omwonenden? Opgemerkt werd dat het voor een ELC, gezien de omvang, lastig is een alternatieve locatie te vinden. Ons is niet bekend dat er ooit serieus onderzoek naar een alternatieve locatie heeft plaatsgevonden.
Het plan dat nu in procedure ligt is opgedrongen door de gemeente. Het is onbegrijpelijk dat het college al haar uitgangspunten voor het gebied ineens niet meer wenst te hanteren. De verontschuldiging die de Gemeente hierbij naar de omwonenden uitte hield in, dat ze ook niet blij was met de nieuw ingediende plannen.
Het plan zou echter in overeenstemming zijn met de bepalingen van het bestemmingsplan. En hieruit volgde volgens de Gemeente de conclusie, dat de vergunning dan wel moest worden verleend omdat er geen strijdigheden waren. Vrijstellingen waren niet nodig, want alles paste immers binnen de grenzen van het bestemmingsplan. De gemeente had echter als eigenaar van de grond haar eigen visie en stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals die in het ontwerp bestemmingsplan de Beukenhof zijn weergegeven moeten willen uitvoeren. Welke rol speelt het gegeven, dat Indertijd het perceel niet is opgenomen in het bestemmingsplan?
Subsidiair: Wanneer een decentrale overheid transacties met grond of gebouwen (verkoop, aankoop, uitgifte in erfpacht of verhuur) met een onderneming aangaat voor een prijs die afwijkt van de marktprijs, kan er al gauw sprake zijn van staatssteun in de zin van artikel 87, lid 1 EG. Duidelijk is dat de grond door de gemeente voor een te lage prijs wordt aangeboden. Derhalve dreigt hier sprake te zijn van staatssteun aan een private ondernemer. Daarnaast geeft een verkoop onder de marktwaarde aanleiding tot oneerlijke concurrentie ten opzichte van personen en instellingen die zich niet zullen of kunnen vestigen in het gebouw en voor hun praktijk wel de commerciële grondprijs moeten betalen. Waarom kiest de Gemeente hiervoor?
De gemeente had een aantal randvoorwaarden geformuleerd waaraan bij de ontwikkeling van de locatie voldaan moest worden, zoals onder meer:
-parkeren zoveel mogelijk uit het zicht van omwonenden (evt. onder maaiveld);
- zoveel mogelijk behoud van bestaande bomen;het terrein moet een groene uitstraling krijgen (zonder daarbij te verworden tot hondenuitlaatplaats);
- bouwplan dat bovengemiddelde uitstraling heeft en aansluit op villa-achtige bebouwing van de naaste omgeving.
Aan geen van deze randvoorwaarden wordt voldaan. Waarom niet?
Ook bestonden er afspraken binnen de Raad dat het vloeroppervlak maximaal 1800 vierkante meter zou mogen zijn. Nu wordt het 3000 vierkante meter. Waarom worden eerder gestelde normen losgelaten?
In de reactienota wordt gesteld: “Het deelgebied kenmerkt zich door een parkachtig woongebied, nieuwbouw moet aansluiten op de bestaande bebouwing en het groene omgevingsbeeld en versterking hiervan bewerkstelligen”. Het beoogde bouwplan voldoet op geen enkele wijze aan deze stelling. Want het betreft namelijk geen woningbouw, de hoogte en het volume sluiten geheel niet aan op de bestaande bebouwing en voor het aanplanten van groen ontbreekt de ruimte ten gevolge van het bebouwde oppervlak en de verharding ten behoeve van de parkeerplaatsen. Het bouwplan kan derhalve onmogelijk bijdragen aan de versterking van het gewenste parkachtige woongebied.
Daarnaast blijft het onduidelijk, dat waar voor Velp Noord een bouwhoogte geldt van 10 meter (aangenomen door de Raad), hier andere normen gelden.
Voor dit gebied geldt welstandsniveau 1. Zulks betekent dat er een zware en gedetailleerde toetsing zou dienen plaats te vinden. Aandacht dient te worden besteed aan de relatie met de omgeving, het bouwplan op zichzelf en de detaillering.
Duidelijk is dat deze toets niet zorgvuldig heeft plaatsgevonden. Waarom niet?
De gemeente stelt dat zowel de ruimtelijke uitstraling als het gebruik slechts gering verschillen met de toen aanwezige school. Er is echter een aanzienlijk verschil tav de grootte van het bebouwde oppervlak . Voor de school aan de westelijke zijde was bijvoorbeeld sprake van een grastuin ipv toekomstige bestrating in het kader van parkeervoorziening. En voorts is er een forse boom opgeofferd op het toenmalige speelterrein om een volumineuzer gebouw te kunnen plaatsen. De terminologie “slechts geringe verschillen” lijkt een opportunistische subjectieve beoordeling.
In de reactienota op de zienswijzen wordt nauwelijks inhoudelijk gereageerd op de door 50! bewoners ingediende zienswijzen. De omwonenden kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat alles opgeofferd moet worden teneinde dit project mogelijk te maken. Hierbij wordt niet geschroomd de voorschriften eenzijdig of onjuist te interpreteren. Tevens wordt niet gereageerd op de verwachte verkeersoverlast ter plaatse van het ELC. De Gemeente stelt dat “de overlast voor de direct omwonenden van auto’s op de hellingbaan inherent is aan de overlast ten gevolge van het bestaande wegverkeer”. Dit verband is onduidelijk en wordt niet toegelicht door de Gemeente. Waarom wordt niet ingegaan op deze vrees van de omwonenden?
Het college heeft vrijstellingen verleend, die in strijd waren met haar verkondigde visie ten tijde van het voorgaande bouwplan en verdedigt die nieuwe visie nu voor de rechtbank. Alle moraal lijkt nu te moeten wijken voor wat de Gemeente het “algemeen belang” noemt. Dit algemene belang lijkt echter tot nu toe niet meer dan een niet onderbouwde aanname (bv hoe denken de bewoners van Velp-Zuid en aangewezenen op het openbaar vervoer hierover?). Het is de taak van de Gemeenteraad hierop toe te zien. Omwonenden zien zich nu geconfronteerd met een kolossaal bouwplan dat niet past in de omgeving en niet aansluit op de bestaande bebouwing. Licht, lucht en privacy wordt hen op een onaanvaardbare manier ontnomen. Een groot gedeelte van het jaar zal de zon op hun percelen niet of nauwelijks kunnen doordringen. Bouwgrenzen en bebouwingspercentages worden overschreden, en een servituut dat overschrijding van de voorgevel rooilijn niet toestaat word genegeerd.
Een hellingbaan direct langs de erfgrens van de aanwonenden, leidend tot geluids- en stankoverlast , moet toch als niet-passend in een woonwijk worden beschouwd. Het aanleggen van een parkeerterrein ter plaatse van het voormalige grasveld voor de school is volgens het bestemmingsplan niet toegestaan. Waarom respecteert de Gemeente het bestemmingsplan niet. Tegen de omwonenden werd verteld dat het college ook liever het oude plan had ontwikkeld. Het verlenen van vrijstellingen maakt het allemaal nog erger en getuigt van onbehoorlijk bestuur. De gehele aanloop naar de uiteindelijke instemming van B&W met het bouwplan kenmerkt zich door het onjuist, onvolledig dan wel onheus informeren van de omwonenden en incompetentie tav een vergunningenbeleid.