4.1 DE GEBIEDSONTWIKKELINGWe starten met een korte vergelijking tussen de BC2005 en de BC2007.
De gebiedsontwikkeling laat voor de BC2005 volgens het format BC2007 een overschot zien van € 17,0 miljoen, terwijl in de BC2005 werd uitgegaan van een overschot van € 5,1 miljoen (inclusief de onrendabele kosten (60 %) van de ondergrondse parkeergarage).
Per saldo ontstaat hier een voordelig verschil van € 11,9 miljoen, dat het gevolg is van het hanteren van het nieuwe formaat 2007. Het verschil kan als volgt worden verklaard.
• De kosten van grondverwerving (geraamd in de BC2005 op € 8,0 miljoen) zijn in het formaat BC2007 niet opgenomen onder de gebiedsontwikkeling, maar afzonderlijk verantwoord;
• In totaal is in de BC2007 voor € 3,8 miljoen aan kosten bouw- en woonrijpmaken toegerekend aan raming van de kosten van infrastructuur. In de BC2005 zijn deze kosten toegerekend aan de gebiedsontwikkeling.
Hoe zit dat nou? Bij de informatieavond op 17 december kreeg ik hier geen antwoord op. Hier wordt gesproken van een voordelig verschil van 11,9 miljoen en ’n paar alinea’s verder wordt gesproken over een verslechtering van 11, 8 miljoen.
BC2005
Uit de BC2005 en de samenwerkingsovereenkomst blijkt dat de raming van de kosten en baten (exploitatie) van de gebiedsontwikkeling is overgenomen uit de grondexploitatie 2004, zoals opgenomen in de BC2004 (opgesteld 8 april 2004). Over deze uit 2004 overgenomen cijfers in de BC2005 merken wij het volgende op:
• Uit de BC2004 blijkt dat de beschikbare onderbouwing van de gebiedsontwikkeling nog beperkt is (toelichting bc2004, bladzijde 1) en dat is volstaan met indicatieve berekeningen van de vastgoedexploitatie (toelichting BC2004, bladzijde 2).
Die businesscase 2004 zou ik ook wel eens willen zien. Hier staat,een beetje eufemistisch, dat die onderbouwing op drijfzand is gebaseerd.
• Uit hoofdstuk 2 (conclusies/bevindingen) van de BC2005 blijkt het volgende “Gesteld kan worden dat er sprake is van een solide businesscase die geen belemmering behoeft te zijn om formeel te starten met de planfase. In de businesscase is uitgegaan van conservatieve ramingen en is van grondig onderzochte en getoetste gegevens gebruik gemaakt. Voor onzekerheden die negatief kunnen uitwerken is een bedrag opgenomen en voor onzekerheden die positief kunnen uitwerken zijn niet of slecht ten dele op geld gesteld.”
Je moet maar durven om dat deel (gebiedsontwikkeling) uit de businesscase 2004 vervolgens klakkeloos in de businesscase 2005 op te nemen en van de businesscase 2005te beweren dat die solide is.
• In de BC2005 zijn de uitgangspunten benoemd op basis waarvan de ramingen zijn opgenomen, zoals het gehanteerde prijspeil en de gehanteerde bruto oppervlakte. Uit de BC2005 valt echter niet op te maken welke prijzen zijn gehanteerd voor de uit te geven grond (VON-prijzen). Uit de gevoerde gesprekken en het raadplegen van de diverse documentatie blijkt dat de VON-prijzen zijn gehanteerd op referentie van het bureau de Graaff en de gemeente en dat een toetsing hiervan heeft plaatsgevonden bij een tweetal lokale makelaars. Het audit-team is van oordeel dat de onderbouwing en de toetsing van deze VON-prijzen beperkt is geweest. Tevens constateert het audit-team dat geen diepgravend marktonderzoek is uitgevoerd naar de woningbehoefte in relatie tot de aangebrachte segmentering in het woningbouwprogramma;
’n Maandagochtendauto. Die gebiedsontwikkeling was dus al een rammelkast.
• De VON-prijzen die zijn opgenomen in de BC2005 waren te hoog.
En maar beweren dat exogene factoren het project duurder hebben gemaakt.
In haar persuitingen blijft de stuurgroep maar hameren op de externe omstandigheden waarop vanuit het project geen invloed kon worden uitgeoefend (de zgn. exogene factoren)
Uit het audit-rapport zie ik toch een heel ander beeld oprijzen.
Da’s hetzelfde als een kapitein van een mammoettanker die vanuit West-Europa naar de Perzische Golf wil en zijn schip via de Straat van Gibraltar en de Middellandse Zee naar de Indische Oceaan stuurt omdat dat korter is dan de route om Kaap de Goede Hoop. Bij het Suezkanaal aangekomen blijkt het schip te groot voor de sluizen van het kanaal. Het schip zal door de Middellandse Zee en de Straat van Gibraltar moeten terugvaren om, alsnog om de zuidkaap van Afrika heen, naar de Indische Oceaan te stomen. Tegen aanzienlijk hogere kosten dan begroot.
Dat ligt niet aan het grootte van het Suezkanaal (exogene factor) maar aan de zorgeloosheid en ondeskundigheid van de kapitein (de besturing)
En dat geldt ook Hart van Dieren. De stuurgroep lijkt op de kapitein die het Suezkanaal de schuld geeft. Maar u weet natuurlijk wel beter. Net als deze suffe kapitein was de stuurgroep verantwoordelijk voor de slechte voorbereiding.
De cijfers voor de gebiedsontwikkeling zijn gebaseerd op natte vingerwerk: slecht onderbouwd en veel te optimistisch. Bovendien waren ze al een jaar vóór de businesscase 2005 opgesteld. Hoe cynisch zijn de opmerkingen in de businesscase 2005 dan als gesproken wordt van een solide, conservatief geraamde businesscase waarvor geburik gemaakt is van van grondig onderzochte en getoetste gegevens.
Dit is pure misleiding!!! En de stuurgroep gaat daar nu op dit moment gewoon mee door met de bewering dat 80% van het dreigende tekort te wijten is aan externe omstandigheden. Schandelijk!!
En de onderzoekers bevestigen voor mij dat beeld van ondeskundigheid, misplaatst optimisme en gemakzucht nadrukkelijk.
Tussentijdse actualisatie (verkenning BC2005)
In de tussentijdse actualisatie (in de Stuurgroepvergadering van 23 maart 2006 wordt hiermee ingestemd) wordt per onderdeel van het projectbudget inzicht verschaft in de (financiële) stand van zaken. Aangaande het onderdeel gebiedsontwikkeling:
• Voor wat betreft de post residuele vastgoedopbrengsten maakt de projectdirectie melding van een financiële afwijking ten opzichte van de ramingen zoals deze zijn opgenomen in de BC2005 (verslechtering resultaat van € 9 miljoen). Deze verslechtering is volgens de projectdirectie voornamelijk het gevolg van ‘de marktprijzen die tussen 2003 en 2005 aanmerkelijk in negatieve zin zijn veranderd’. Deze negatieve bijstelling komt volgens de projectdirectie voort uit de analyse van de BC2004 door een externe planeconoom. Uit het rapport van de externe planeconoom dat wij hebben ingezien blijkt dat in totaal sprake is van een verslechtering van € 11,8 miljoen. In hetzelfde rapport zijn optimalisatierichtingen aangegeven.
Zelfde opmerking als enkele alinea’s terug. Hoe zit dit nou? Bij de informatieavond op 17 december kreeg ik hier geen antwoord op. Alleen is het hier omgedraaid. Hier wordt gesproken van een verslechtering van 11,8 miljoen en in de eerdere alinea wordt gesproken over een voordeel van 11,9 miljoen.
En een hard oordeel van de onderzoekers over de projectdirectie. De stuurgroep is door de projectdirectie om de tuin geleid. De projectdirectie noemde niet allen een lager nadelig bedrag dan de externe planeconoom maar loog ook over de achterliggende oorzaak.
• De verklaring voor te tegenvallende vastgoedopbrengsten in de tussentijdse actualisatie komt niet overeen met de verklaring van de externe planeconoom. De externe planeconoom benoemt als belangrijkste oorzaak de te hoog ingeschatte grondwaarden voor in het bijzonder de appartementen in de BC2004 en noemt hier niet de gewijzigde marktprijzen in de periode 2003 tot 2005.
Die kan de projectdirectie in zijn zak steken. Dus niks exogene factor. Gewoon een verkeerde inschatting. En het verkeerd “interpreteren” van de externe planeconoom.
• Tevens blijkt uit de verkenning BC2005 dat in de verslechtering van het resultaat van € 9,0 miljoen is rekening gehouden met het opnemen van de parkeergarage voor 100%. In de verkenning BC2005 is voor wat betreft de kosten van grondverwerving melding gemaakt van hogere kosten als gevolg van het hanteren van de onteigeningsprijs (besluit Stuurgroep). Hierbij heeft geen kwantificering van het tekort plaatsgevonden c.q. is niet aangegeven hoe deze hogere kosten worden gedekt.
M.a.w. In 2005 had men scherper moeten zijn. Iedere besluit van de stuurgroep had direct moeten worden doorgerekend op de (financiële ) consequenties. En bij een strak rapportageschema en rapportagestructuur was dit eerder boven water gekomen.
BC2007
Voor het onderdeel gebiedsontwikkeling in de BC2007 is een gedegen onderzoek uitgevoerd naar (de uitgangspunten van de) raming (inclusief de uitvoering van een second opinion). Wij kunnen echter niet constateren dat een marktonderzoek is uitgevoerd naar de woningbehoefte en de hieraan gerelateerde woninggrootte en VON-prijzen.
Dus de BC2007 heeft men beter aangepakt dan de BC2005 maar de auditors constateren alvast wel wat tekortkomingen . Ook de BC2007 is niet grondig genoeg.
In deze audit is alleen gezocht naar een verklaring voor het dreigende tekort, het verschil tussen de BC2005 en de BC2007. Naar de validiteit van de BC2007 zelf is echter niet gekeken. Begrijpelijk want dat is nog heel wat werk. Bovenstaande opmerking geeft echter wel aan dat ook bij de BC2007 vraagtekens kunnen worden gezet.
Verschillenanalyse (Verklaring van het tekort BC2007 t.o.v. BC2005)
In de verschillenanalyse is door het Projectbureau inzicht verschaft in het resultaat van de BC2007 in vergelijking tot het resultaat van de BC2005. Het nadelig resultaat van € 39,5 miljoen is opgedeeld in de onderdelen volgens het stramien BC2007 en nader toegelicht. Aangaande deze verschillenanalyse constateert het audit-team:
• Er is volgens de verschillenanalyse sprake van een verslechtering van het resultaat van € 11,9 miljoen. Deze verslechtering wordt volgens de verschillenanalyse voornamelijk veroorzaakt door prijsverschillen. Uit de onderliggende documentatie van de externe planeconoom (geactualiseerde gebiedsexploitatie) wordt dit beeld bevestigd.
Zijn hier nou verschillende onderzoekers aan het werk geweest?. Is de ene onderzoeker uitgegaan van de BC2005 en de andere van de BC2007. In de voorgaande paragrafen worden de projectdirectie en opstellers van de BC2005 de oren gewassen. En hier stelt men even tussen neus en lippen door vast dat het toch aan de prijsverschillen ligt. Ja dat klopt natuurlijk. Alleen wordt hier even vergeten te noemen dat eerst een verkeerde grondslag werd gehanteerd.
Of deze constatering is aangepast na overleg met de stuurgroep. Zo’n constatering kan dan gebruikt worden om het dreigende tekort voor 80% te wijten aan de prijsverschillen. Handig hoor! Heel handig!
En vervolgens gaan we weer over tot de orde van het onderzoek. Dan blijken de oorzaken voor de berekende prijsverschillen toch weer in het project zelf te liggen (zie onder).
• In de toelichting van het nadelige resultaat op de prijsverschillen wordt door het Projectbureau volstaan met het noemen van het verschil in de gehanteerde prijzen tussen de BC2005 en BC2007. Een verklaring voor de forse daling van de VON-prijs wordt echter niet gegeven. De externe planeconoom noemt hier zijn rapportage als verklaring dat de residuele grondopbrengsten in de BC2004 (= BC2005) niet marktconform waren en dat de VON-prijzen in de BC2004 te hoog waren ingeschat.
