Behoefte-peiling Nimmer Dor is een farce

Door: Bob Bouhuijs

De plannen van de gemeente Rheden met Nimmer Dor krijgen langzaam maar zeker een definitief karakter. Onlangs nam het college het besluit om op het plangebied te Laag Soeren 58 tot 60 woningen te bouwen. Het motief hiervoor blijkt puur financieel te zijn. De verliezen die het gevolg zijn van de irrationele woningbouwambities van voorgaande colleges moeten worden omgebogen. Om wel enige zicht te krijgen op de woningmarkt in Laag Soeren, heeft het college een woningbehoefte-peiling laten uitvoeren. Deze inventarisatie kent echter tal van lacunes.

Over de aloude mantra - het handhaven van de school, het voorzieningenniveau en het bieden van mogelijkheden aan jongeren om in het dorp te blijven wonen - wordt amper nog gerept. Het college is daarentegen opvallend transparant over de redenen het project Nimmer Dor een impuls te geven. Doordat de gemeente zelf grond heeft gekocht die er al enkele jaren onrendabel bij ligt, dienen er op korte termijn maatregelen te worden genomen om het verlies enigszins te beperken. Voor het college is dit de reden het plan Nimmer Dor een laatste kans te bieden. Deze intentie is dus niet ingegeven door het bestaan van een reële lokale woningbehoefte, maar door het voorkomen van een nog groter financieel fiasco.


Niettemin heeft de gemeente een poging tot een woningbehoefte-onderzoek ondernomen. Uit deze Behoefte-peiling Nimmer Dor zou blijken dat er, ook op de lange termijn, sprake is van een zekere woningvraag in Laag Soeren. Hierdoor zou de ontwikkeling van een nieuw plan verantwoord zijn. Voor het peilen van de woningbehoefte op de kortere termijn baseert deze inventarisatie zich onder meer op beleidsdocumenten en informatie van een viertal makelaars en de Woningstichting Eerbeek. De makelaars spreken in drie gevallen over een vraag van 65 woningen en in een enkel geval over een aantal van 40. Ook de woningstichting ziet voor de korte termijn een woningbehoefte in Laag Soeren. Voor het inventariseren van de woningbehoefte op de lange termijn werden databanken van het CBS geraadpleegd. Volgens deze gegevens zou het aantal huishoudens in de gemeente Rheden tot 2040 nog met een kleine 1000 stijgen.

De betreffende woningbehoefte-peiling kent enkele kardinale tekortkomingen, waarbij hier slechts de belangrijkste de revue zullen passeren. Om te beginnen baseert deze peiling voor het vaststellen van de behoefte voor de langere termijn zich slechts op cijfers van het CBS. Ander gezaghebbende prognoses, zoals die van Primos, worden totaal genegeerd. Op deze wijze kan heel eenvoudig beweerd worden dat er in de gemeente Rheden op langere termijn een toename zal zijn van het aantal huishoudens en dat derhalve woningbouw in Laag Soeren verantwoord is. De cijfers van Primos (zie: hieronder) tonen echter een wat ander beeld.

Huishoudensontwikkeling in de gemeente Rheden volgens PrimosKlik om te vergroten

Tot 2030 zal volgens deze cijfers het aantal huishoudens in de gemeente nog groeien. Nadien ligt echter een duidelijke afname in het verschiet. In 2040 zal dit aantal dalen onder het huidige niveau. Ook een analyse van de leeftijdsopbouw van deze huishoudens levert een opzienbarend beeld. De huishoudens in de leeftijd tot 64 jaar laten een zeer nadrukkelijke krimp zien. Slechts het aantal huishoudens van 65-plussers zal toenemen. De statistieken van de gemeente Brummen (zie: hieronder) laten een soortgelijke prognose zien.

Huishoudensontwikkeling in de gemeente Brummen volgens Primos
Klik om te vergroten

Op grond van deze cijfers lijkt de genoemde mantra - bouwen voor het behoud van de school en de verenigingen in Laag Soeren en het verschaffen van de huisvestingsmogelijkheid voor jongeren - een weinig zinvol uitgangspunt. Het aantal huishoudens van jongeren en gezinnen lijkt in de komende decennia in Rheden en Brummen immers behoorlijk af te nemen. Verder nopen de betreffende cijfers tot het afstemmen van de woningbouwplannen tussen Rheden en Brummen en het baseren van de woningbouwambities op een adequaat inzicht in de reële woningbouwbehoeften voor de langere termijn. Woningen worden immers niet slechts voor de nabije toekomst gebouwd, maar voor de komende generaties.

Van dit alles blijkt echter geen sprake te zijn. De woningbehoeften worden regionaal vastgesteld. Rheden, dat deel uitmaakt van de Stadsregio Arnhem Nijmegen, liet zich vooral in het verleden leiden door de woningbouwbehoeften die op het niveau van de Stadsregio werden bepaald. De opmerking uit de Behoefte-peiling Nimmer Dor dat Rheden samenwerkt met ‘met andere regiogemeenten op het gebied van woningbehoefte en woningbouwprogrammering’, moet in dit kader worden opgevat. Brummen, dat onderdeel is van de Stedendriehoek, richtte zich op de behoefte van deze regio. Een directe afstemming tussen Rheden en Brummen vond in het verleden en vindt tot op de dag van vandaag niet plaats. Dit betekent dat de gemeente Brummen de komende tien jaar nog de waanzinnige ambitie koestert om 1800 woningen te realiseren. Voor Rheden zijn de woningbouwaspiraties ondertussen naar een wat realistischer niveau bijgesteld, maar voor Nimmer Dor wordt de toekomstige woningbouw in de gemeente Brummen nog steeds niet betrokken bij de planvorming.

Dat deze beleidsvoering onverantwoord is, blijkt onder meer uit het rapport Bevolkingsdaling, dat in 2008 verscheen. Over het niet afstemmen van het woningbouwbeleid in (potentiële) krimpgebieden is dit rapport uiterst kritisch:

‘Bevolkingsdaling is veelal niet gebonden aan gemeentegrenzen. Oorzaak, gevolg en maatregelen laten zich bij dit vraagstuk niet begrenzen door – toevallige – lijnen op een topografische kaart. Zeker niet in krimpende regio’s. Bevolkingskrimp is daarmee zeker niet een vraagstuk voor de gemeenten die hier (als eerste) mee te maken krijgen, maar heeft veelal een regionale betekenis. Dit vraagt van bestuurders een grensoverstijgende blik. Want oneigenlijke concurrentie tussen gemeenten ligt op de loer. Het duidelijkste voorbeeld hiervan is het bouwen van nieuwe woningen om zo nieuwe inwoners aan te trekken. In een situatie van krimp is het vergroten van de vraag niet mogelijk dan wel absoluut onwenselijk.’

Ook de toekomstverwachtingen van het CBS vergen een nadere analyse. Zo blijken de huishoudensprognoses van deze instantie de laatste jaren onder meer te zijn gewijzigd vanwege de verwachte ontwikkelingen op het terrein van migratie. Een van de redenen dat de prognoses voor Rheden naar boven zijn bijgesteld hangt samen met de onderwijsfunctie van Arnhem. Het CBS verwacht dat studenten uit Arnhem moeilijk woonruimte zullen vinden in deze stad en daarom zullen uitwijken naar buurgemeenten, waaronder Rheden. Het is in dit perspectief bijvoorbeeld voorstelbaar dat een student van de kunstacademie woonruimte vindt in Oosterbeek of dat een student van de HTS Autotechniek zijn intrek zal nemen in een kamer in Velp.

Hier zien we meteen de achilleshiel van deze prognoses: ze hebben betrekking op de bevolkings- en huishoudensontwikkelingen op het gemeentelijke niveau. Dat bijvoorbeeld een gehucht als Laag Soeren geheel andere demografische kenmerken heeft dan een stedelijk dorp als Velp, dat bovendien onderdeel is van de agglomeratie Arnhem, komt in het CBS-model niet aan het licht. Het gebrek aan aantrekkingskracht van Laag Soeren als woonplaats voor veel (studerende) jongeren, kan dit model niet laten zien.

In het bovenstaande zijn enkele hiaten van de Behoefte-peiling Nimmer Dor aan de orde gekomen. Deze peiling levert op geen enkele wijze een betrouwbaar beeld van de woningbehoefte in Laag Soeren op de langere termijn. Verder is hierboven de aanzet tot een volwaardiger analyse gepresenteerd die op een groot aantal vlakken uitwerking behoeft. Zo blijft er een discrepantie bestaan tussen de cijfers van Primos en het CBS en vergen de prognoses van beide instituten een nadere uiteenzetting. Hiervoor is een professioneel onderzoek onontbeerlijk.

Doordat de gemeente belang heeft bij woningbouw en wellicht onvoldoende expertise heeft dit zelf te doen, is het noodzakelijk dat dit onderzoek zal worden uitgevoerd door een onafhankelijk bureau. Ten aanzien van het woningbouwbeleid is het verder van belang dat Rheden bij Nimmer Dor, maar ook bij andere woningbouwprojecten, haar doeleinden afstemt met buurgemeenten, zoals de gemeente Brummen.

Het is de taak van de gemeenteraad van Rheden om het college te wijzen op de gevaren die ondoordacht woningbouwbeleid met zich meebrengt. De casus Nimmer Dor kan hierbij dienen als omslagmoment waarbij de raad op basis van een onderbouwde visie het collegebeleid corrigeert en onder meer een onafhankelijk woningbehoefte-onderzoek eist.