NimmerdorNee blijft kritisch

Door: Bob Bouhuijs

De gemeente Rheden is voornemens het project Nimmer Dor te beperken tot zo’n 60 woningen. De Stichting NimmerdorNee voerde afgelopen week een gesprek met wethouder Luuk Kuiper en projectleider Erwin Olzheim over dit plan. Ook na consultatie van de omwonenden van het plangebied blijft de stichting kritisch.

Het betreffende gesprek verliep in een goede sfeer, al presenteerde wethouder Kuiper het nieuwe plan als een majeure concessie en werd ons impliciet te kennen gegeven dat wij nu eindelijk ons verzet maar eens op moesten geven. Uiteraard hadden wij dit gedaan indien we maar enigszins het idee hadden gehad dat de nieuwe invulling van het plan Laag Soeren ten goede zou komen. We hebben echter grote twijfels, die na overleg met de omwonenden van het plangebied alleen maar zijn gegroeid. Wat behelst het nieuwe plan?

Het nieuwe plan wordt opnieuw in procedure gebracht. Dit betekent dat de gemeenteraad, middels een projectbesluit, andermaal haar goedkeuring zal moeten verstrekken: een belangrijke en verantwoordelijke taak die grote consequenties kan hebben.

De precieze invulling van dit plan is nog niet uitgewerkt, al zijn een aantal randvoorwaarden al wel geschetst. Als leidraad hanteert de gemeente dat zo’n twee en een half tot drie hectare van het plangebied zullen worden bebouwd. Dat is een kleine helft van de totale oppervlakte (ruim zes hectare). Het nieuwe project zal waarschijnlijk zo’n 60 woningen bevatten en behelst het noordelijke deel van het plangebied. Het zuidelijke deel blijft voorlopig onbebouwd. In een nieuwe structuurvisie zal in de toekomst bepaald moeten worden of het wenselijk is het zuidelijke deel van het plangebied ook te bebouwen. Deze mogelijkheid wordt nadrukkelijk open gehouden.

Bij de ruimtelijke uitwerking van het plan dient het oorspronkelijke bouwplan Nimmer Dor als basis, al zijn verschuivingen van de bebouwingscontouren mogelijk. Ook wordt uitdrukkelijk ruimte gelaten voor de ontwikkeling van (bescheiden) hoogbouw. De bebouwingdichtheid van het oorspronkelijke plan wordt bij benadering gehandhaafd. Dit geldt ook voor de samenstelling: 30 procent van het project zal bestaan uit sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. Concreet betekent dit dat er ongeveer tien sociale huurwoningen worden gebouwd.

De gemeente leek het niet zinvol onderzoek te doen naar de specifieke lokale woningbehoefte in Laag Soeren. Een dergelijk onderzoek levert volgens Kuiper onvoldoende betrouwbare resultaten om hier verantwoord woningbouwbeleid op te funderen.

De geconsulteerde omwonenden zijn nagenoeg unaniem in hun afwijzing van dit plan. De indruk bestaat dat de gemeente zich thans laat gijzelen door Phanos. Het zijn primair de belangen van deze projectontwikkelaar die ook in het nieuwe plan centraal blijven staan. Niet voor niets bestaat het plan nog steeds voor het leeuwendeel, namelijk 70 procent, uit dure en duurdere koopwoningen.

Wellicht is het waarborgen van de belangen van de projectontwikkelaar de reden dat de gemeente geen onderzoek wil doen naar de reële woningbehoefte, terwijl uit meerdere adviesrapporten blijkt dat verantwoord woningbouwbeleid per definitie gefundeerd dient te zijn op zulk onderzoek. Temeer omdat woningbouw plaats vindt voor de langere termijn, moeten dergelijke onderzoeken vergezeld gaan van prognoses van de demografische lange termijnontwikkelingen. Gebeurt dit niet, dan bestaat het gevaar dat er te veel gebouwd wordt of dat de verkeerde typen woningen worden gerealiseerd. Gevolg: leegstand en een ontwrichting van de lokale woningmarkt. Het behoeft dus geen verder betoog dat een onderzoek naar de lokale woningbehoefte noodzakelijk is voor een verantwoorde uitbreiding van Laag Soeren.

Partijen als D66 en GroenLinks hebben het college reeds opgeroepen om woningbouwplannen te baseren op dergelijk onderzoek. Ook Kuipers eigen partij, de PvdA, lijkt dit standpunt te delen. Het is frappant dat Ronald Haverkamp, de lijsttrekker van de VVD, afgelopen maandag tijdens het lijsttrekkersdebat in De Steeg, suggereerde dat een dergelijk onderzoek in het verleden al heeft plaats gevonden en dat hier het oorspronkelijke plan op was gebaseerd. Niets is echter minder waar. Een onafhankelijk onderzoek naar de lokale woningbehoefte is in het verleden in Laag Soeren nooit uitgevoerd.

Naast het aspect van de woningbehoefte is evenzeer de landschappelijke inpassing van belang. De omwonenden constateren dat de bebouwingsdichtheid nog steeds contrasteert met de landelijke omgeving van het plangebied. Tevens staat dit nieuwe plan op zeer gespannen voet met het onbebouwd laten van de open gebieden binnen de gemeente, een beginsel dat door nagenoeg alle Rhedense partijen wordt gesteund. Dat ruimte wordt gelaten om op termijn ook het zuidelijke deel van het plangebied te bebouwen, en dat er uiteindelijke dus toch een forse stedelijke wijk ontstaat, completeert de vrees dat grote schade aan het landschap wordt aangericht.

Een volgend punt van kritiek betreft de mogelijkheden tot de bouw van hoogbouw, die in het nieuwe plan nog steeds bestaan. Ook hier signaleren de omwonenden een potentieel scherp contrast met het landelijke karakter van het plangebied. Dit element is door de lokale politiek nu eveneens opgepakt. Zo ageert de VVD tegen het bouwen van hoogbouw in wijken waar nog geen hoogbouw is. Dit geldt voor deze partij nu ook voor Nimmer Dor. Tijdens het verkiezingsdebat liet Haverkamp onverbloemd weten dat hoogbouw op deze locatie voor zijn partij onacceptabel is.

Ten slotte wordt kritiek geleverd op de compensatieplannen voor de steenuilenpopulatie, die nog steeds onvoldoende ontwikkeld zijn. In dit kader loopt nog een procedure bij de Dient Landelijk Gebied (DLG).

Al deze kritiek betekent overigens niet dat wij als stichting ons faliekant gekeerd hebben tegen iedere vorm van woningbouw op het plangebied of niet meer bereid zouden zijn in gesprek te blijven met de gemeente. Juist vanwege onze kritische grondhouding kunnen wij voor de gemeente een constructieve sparringpartner zijn die haar wellicht kan behoeden voor ernstige fouten, zoals het bouwen van te veel woningen of voor een verkeerde doelgroep. Projectleider Erwin Olzheim liet zich positief over deze bereidheid uit. Wij blijven dan ook welkom in De Steeg.

We hopen dat het bovenstaande de nieuwe gemeenteraad voldoende aanknopingspunten biedt om nu eindelijk eens werkelijk kritisch te kijken naar de inhoud van het nieuwe plan Nimmer Dor.