Omwonenden hebben bezwaren tegen plan Velperbroek

Afgelopen zomer informeerde de heer van Suylekom mij over de onvrede bij bewoners over de ontwikkelingen rondom winkelcentrum Velperbroek.

Gisteren ontving ik van hem een afschrift van het bezwaarschrift dat door bewoners van de Meerkoetstraat, Fuutstraat, Pres. Kennedylaan, Lepelaarstraat en de Vereniging van Eigenaren van de Churchillflat is ingediend tegen de inmiddels verleende bouwvergunning en de vrijstelling van het bestemmingsplan ingediend.


Er wordt bezwaar gemaakt op een groot aantal punten:
- verwevenheid tussen gemeente en projectontwikkelaar wat to disfunctioneren van de gemeente leidt.

- de gemeente geeft aanhoudend een misleidend beeld van het draagvlak onder omwonenden en de betrokkenheid van die omwonenden bij het opstellen van de plannen.

- incomplete informatie en onduidelijkheid in de plannen die bovendien tegenstrijdigheden bevatten.

- bezwaren tegen afwijkingen ten opzichte van het huidige bestemmingsplan

- het ontwerp is in strijd met door de gemeenteraad gestelde randvoorwaarden

- aan diverse verkeers- en stedebouwkundige ranwooaarden wordt ook niet voldaan

- de ruimtelijke onderbouwing is onvoldoende waarbij wordt ingegaan op een groot aantal aspecten, onder andere geluid, luchtkwaliteit, bodemaspecten, veiligheid, water, archeologie, parkeren en economie.

- recht van overpad voor omwonenden is niet geregeld

Interessante lectuur waar je veel van kunt leren.
Alles is goed onderbouwd en ik denk dat de gemeente hier nog een hele kluif aan krijgt.

Onderstaand de volledige tekst van het bezwaarschrift.
----------------------------------------------
Het College van Burgemeester en Wethouders
van de gemeente Rheden
Postbus 9110
6994 ZJ De Steeg

Betreft: Winkelcentrum Velperbroek; bezwaarschrift tegen verlenen van vrijstelling en bouwvergunning
Velp, 5 januari 2009.

Geacht College,

Hierbij treft u ons bezwaarschrift aan met betrekking tot uw besluit voor de verlening van de bouwvergunning en de vrijstelling van het bestemmingsplan Velperbroek.

In dit bezwaarschrift sluiten wij aan op de zienswijze die wij 15 augustus 2008 hebben ingediend, de door de gemeente ter inzage gelegde stukken in het gemeentelijk servicecentrum in Velp en de door de gemeente op 8 december 2008 verstrekte documenten op grond van ons WOB-verzoek van 19 november 2008. Dit bezwaarschrift is in korte tijd tot stand gekomen. De afstemmingsmogelijkheden tussen omwonenden tijdens de kerstvakantieperiode zijn niet optimaal. Het is mogelijk dat wij gebruik maken van de mogelijkheid (pro forma) om deze zienswijze nog aan te vullen. Graag ontvangen wij van u een bevestiging van deze mogelijkheid en een uiterste datum waarop onze aanvullingen op deze zienswijze door u ontvangen moeten zijn.

Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Rheden en Rabo Vastgoed B.V.
Op grond van ons WOB-verzoek heeft u de door ons gevraagde stukken verstrekt waaronder de samenwerkingsovereenkomst tussen de Gemeente Rheden en Rabo Vastgoed B.V. inzake Project Velperbroek. De samenwerkingsovereenkomst is ondertekend in februari 2008. Uit de samenwerkingsovereenkomst blijkt dat de gemeente en de ontwikkelaar wederzijds verplichtingen zijn aangegaan, die zowel randvoorwaarden van het project, te volgen procedures, grondtransacties en de aanleg van openbare werken betreffen. De gemeente stelt daarbij zeer gedetailleerde eisen met betrekking tot het project hetgeen uitmondt in een combinatie van commercieel vastgoed (winkels, medische centrum), vrije sectorwoningen, goedkope woningbouw, parkeervoorzieningen en openbare ruimte. Uit de overeenkomst blijkt dat de gemeente zelf een belang heeft bij realisatie van het project.
Als omwonenden vinden wij de verwevenheid tussen gemeente en ontwikkelaar bij het project Velperbroek onwenselijk. Een dergelijke verwevenheid van eisen, financiële belangen, afspraken over procedures en uitvoering van werken, maakt het onwaarschijnlijk dat de gemeente op objectieve wijze een belangafweging uit kan voeren. Het gebrek aan objectiviteit bij de gemeente blijkt uit de reactienotitie op de ingediende zienswijzen waarin alle door de indieners aangevoerde argumenten tegen het plan en de ruimtelijke onderbouwing worden weggewimpeld.
Wij maken bezwaar tegen de verwevenheid tussen de Gemeente Rheden en Rabo Vastgoed B.V. zoals vastgelegd in de samenwerkingsoverkomst inzake het project Velperbroek. Wij zijn van mening dat de gemeente door deze verwevenheid niet langer op objectieve wijze invulling kan geven aan haar publiekrechtelijke functie. Tevens vragen wij ons af of een dergelijke verwevenheid van eisen, procedures, grondtransacties en de aanleg van openbare werken niet in strijd is met de Europese aanbestedingsregels.

Misleidende informatie over betrokkenheid omwonenden bij planvorming
De gemeente blijft volharden in het schetsen van een misleidend beeld over de betrokkenheid van de omwonenden bij de planvorming en met name over de mate van invloed van de bewoners op de randvoorwaarden voor het uiteindelijke plan.
In reactie op onze zienswijze heeft u uw oorspronkelijke tekst iets afgezwakt. Uw oorspronkelijke tekst waarmee u suggereert dat er voldoende draagvlak is bij omwonenden “De afgelopen jaren hebben omwonenden meegedacht over de invulling van het terrein. Op basis van de uitkomsten van die bijeenkomsten heeft Rabo Bouwfonds het voorliggende ontwerp opgesteld.” heeft u inmiddels gewijzigd in “mede op basis van de uitkomsten”, maar naar onze mening blijft de gemeente de suggestie wekken dat omwonenden invloed uit hebben kunnen oefenen op de randvoorwaarden en dat is niet zo. In de besluitvorming is, omwille van de economische haalbaarheid voor Rabo Vastgoed, voorbij gegaan aan de in een zorgvuldig interactief proces opgestelde randvoorwaarden van een werkgroep met bewoners en belanghebbenden. De voornaamste conclusie van de werkgroep was dat het programma van Rabo Vastgoed een te grote bouwmassa oplevert voor de locatie en teveel parkeer- en verkeershinder oplevert. In februari 2006 zijn door de gemeenteraad de randvoorwaarden voor het nieuwe winkelcentrum vastgesteld. Daarbij is, tegen het advies van de werkgroep in, besloten dat de bouwmassa niet op voorhand aangepast hoeft te worden. In september 2006 heeft de architect zijn ontwerp gepresenteerd aan de werkgroep en andere belangstellenden en ook bij deze bijeenkomst bleek dat er geen overeenstemming was tussen het ontwerp van de architect en de wensen van bewoners. In het definitieve plan zien wij geen enkel resultaat van de door ons aangedragen randvoorwaarden. De bouwmassa is te groot, in plaats van een plein krijgen we een open vlakte tussen 2 flats en onze verkeerstechnische oplossingen zien wij nergens terug. Als omwonenden hebben wij getracht vanuit een constructieve houding mee te werken aan de totstandkoming van een nieuw winkelcentrum. Over het feit dat onze inbreng terzijde is geschoven en er geen enkele bewonersinvloed op het voorliggende ontwerp zichtbaar is, zijn wij uitermate teleurgesteld. U hebt tijdens het proces gebruik gemaakt van onze kostbare vrije tijd waarbij ons de illusie is gegeven dat er sprake zou zijn van serieuze bewonersbetrokkenheid als onderdeel van een “interactief planvormingsproces”.
Wij maken bezwaar tegen de wijze waarop de gemeente in de stukken nog steeds en ondanks de ingediende zienswijzen de suggestie wekt dat voor het voorliggende ontwerp er draagvlak is bij bewoners.

Onzorgvuldigheid in de stukken die ter inzage liggen in Velp
Voor een adequate reactie op de plannen is het van belang dat voor belanghebbenden duidelijk is wat nou exact de plannen zijn. In de stukken troffen wij echter diverse tegenstrijdigheden aan. Zo laat een plaatje (impressie!) een open parkeerdek zien en blijkt uit de beschrijving dat het parkeerdek gesloten gaat worden met daarbovenop terrassen voor bewoners. Op het kaartmateriaal zijn deze terrassen echter niet te zien en is ook volstrekt niet duidelijk hoe de valbeveiliging er uit gaat zien en hoe hoog die wordt. De gemeente volstaat met wederom slechts een impressie van hoe wandelpaden kunnen gaan lopen. Op veel tekeningen staat de tekst “nader te bepalen voorzieningen ten behoeve van dakvalbeveiliging en toegankelijkheid”. Omdat het ontwerp in relatie tot het vigerende bestemmingsplan substantieel opschuift in de richting van de tuinen van de fuutstraat en de meerkoetstraat is het zeer relevant hoe hoog de winkellaag, plus parkeerdek plus terrasvoorziening met dakrandbeveiliging gaat worden.

Wij missen een overzichtskaart in de vorm van een plankaart zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Velperbroek uit 2003, waarbij per bebouwingsvlak de mate van bebouwing en de goothoogte is aangegeven. Ook ten aanzien van het materiaalgebruik vinden wij dat de stukken te weinig informatie geven. Zo lezen wij in het welstandsadvies teksten over het gevelontwerp en het materiaalgebruik die wij op het kaartmateriaal en in de impressies van de gevelaanzichten niet kunnen verifiëren.

Wij hebben stellig de indruk dat het plan van Rabo Bouwfonds, waarvoor u een bouwvergunning heeft verleend nog niet compleet is en nadere uitwerking behoeft. Voor ons als omwonenden betekent deze handelswijze van de gemeente een inperking van onze rechtszekerheid, want zodra de bouwvergunning onherroepelijk is, hebben wij geen bezwaarmogelijkheden meer, terwijl onduidelijk is hoe de “nader uit te werken dakvalbeveiliging en toegankelijkheid”, “de lamellenstructuur van het parkeerdek op de eerste verdieping” en de toegankelijkheid van onze achtertuinen vorm krijgt.
Wij maken bezwaar tegen het verlenen van een bouwvergunning en een vrijstelling voor een niet compleet plan dat nadere uitwerking behoeft. Het ontbreken van deze uitwerking schaadt het belang van omwonenden, omdat zodra de bouwvergunning onherroepelijk is geworden er geen bezwaarmogelijkheid meer is.

Afwijking ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan
Op grond van het beeld dat wij uit de stukken hebben kunnen destilleren hebben wij gezien de afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan bezwaar tegen:
- Het ontbreken van een ondergrondse parkeergarage en het realiseren van een parkeerdek op de eerste verdieping;
- De open structuur van de gevel van het parkeerdek (lamellen) leidt tot licht-, stank en geluidsoverlast voor de bewoners van de Meerkoetstraat en de Fuutstraat;
- De breedte van de toren (deze neemt een belangrijk deel van de avondzon voor de bewoners in de Meerkoetstraat weg);
- Het opschuiven van de bouwmassa in de richting van de Fuutstraat en de Meerkoetstraat en de hoogte van de winkellaag, plus het parkeerdek en de terrasbeveiliging (aantasting van privacy, woongenot);
- Het plaatsen van installaties onder de oprit tot het parkeerdek vanwege geluidsoverlast;
- De inpandige vormgeving van de laad- en losvoorziening;
- De inperking van het laad en losterrein tot een smalle strook van 10 meter direct grenzend aan de achtertuinen van de meerkoetstraat. Deze oplossing in combinatie met de vergroting van het aantal m2 winkeloppervlak leidt tot een zeer intensieve benutting van het ingeperkte laad- en losterrein. Het gevolg hiervan is geluids- en stankoverlast en daarmee aantasting van ons woongenot. Bij het oorspronkelijke winkelcentrum was slechts sprake van laad- en losverkeer voor één kleine supermarkt op grotere afstand van onze woningen en ook in het vigerende bestemmingsplan is de laad- en losfunctie op grotere afstand van onze woningen geplaatst. De verkeersoverlast die de continue stroom aan bevoorradingsvoertuigen op gaat leveren rondom het winkelcentrum is hinderlijk voor de buurt en zal leiden tot extra stagnatie op de Reigerstraat en President Kennedylaan.

Het ontwerp is in strijd met de randvoorwaarden van de gemeente
Bij amendement van GroenLinks zijn in februari 2006 door de gemeenteraad 3 randvoorwaarden (van de bewonerswerkgroep) aan het collegevoorstel toegevoegd:
1 Geen parkeren op laad- en losterrein Meerkoetstraat
2 Afgeschermd parkeren voor bewoners Churchillflat
3 Afgeschermde weg voor drive-in woningen Kennedylaan

Ad 1. Bij het vaststellen van de randvoorwaarden is vastgesteld dat op het oorspronkelijke laad- en losterrein (zie kaartmateriaal in Verslag Werkgroep Winkelcentrum Velperbroek) aan de kant van de Meerkoetstraat geen parkeren plaats zal vinden. In het plan waarvoor nu de bouwvergunning wordt verleend wordt het laad- en losterrein met meer dan de helft ingeperkt door het te bebouwen met winkels en daarbovenop een parkeerdek. Feitelijk wordt er op het resterende deel van het laad en losterrein niet geparkeerd, maar vindt op het bebouwde deel van het laad- en losterrein wel parkeren plaats. Hiermee voldoet het plan niet aan de eerste randvoorwaarde.
Ad 2. In het ontwerp zien wij geen oplossing voor het afgeschermd parkeren voor de bewoners van de Churchillflat terug, niet op het kaartmateriaal en niet in de beschrijving. Daarmee voldoet het ontwerp niet aan de 2e randvoorwaarde.
Ad 3. In het ontwerp is van een afgeschermde weg voor de drive-in woningen aan de Kennedylaan geen sprake. De toegankelijkheid van het parkeerdek loopt volledig via de weg voor de drive-in woningen. Dit betekent dat de bewoners van de 106 appartementen en hun bezoekers uitsluitend langs de drive-in woningen hun parkeerplaats kunnen bereiken. Daarnaast wordt de helft van deze weg gebruikt als ontsluiting voor het parkeerterrein van het winkelcentrum. Deze verkeersafwikkeling van het plan is volstrekt in strijd met de 3e randvoorwaarde. Uitermate vreemd vinden wij dat in de reactie van de gemeente op onze zienswijze op pagina 14 wordt gesteld dat “Mocht het echter wenselijk en noodzakelijk zijn om de weg langs de drive-in woningen geheel af te sluiten voor het verkeer dat naar en van het parkeerdek rijdt, dan bestaan mogelijkheden daartoe. Uit onderzoek zal dan moeten blijken wat de meest wenselijke ontsluitingsroute is voor het verkeer dat naar en van het parkeerdek rijd. Hoeveel parkeerplaatsen daarvoor moeten wijken op het grote parkeerterrein en of de parkeernorm dan nog gehaald wordt.” In de randvoorwaarden van de raad is duidelijk aangegeven dat een sluitende parkeerbalans een voorwaarde is voor de realisatie van het plan. In bovenstaande zinsnede ruilt de gemeente de ene randvoorwaarde waaraan niet voldaan wordt (de afgesloten weg) in tegen een andere twijfelachtige oplossing.
Wij maken bezwaar tegen het plan dat strijdig is met de 3 hierboven gestelde randvoorwaarden.

Het ontwerp voldoet evenmin aan de verkeerskundige randvoorwaarden
Op pagina 3 uit het collegevoorstel van 24 januari 2006 staat als verkeerskundige randvoorwaarde onder andere:
- De parkeernorm voor woningen van 1.4 te verruimen naar 1.6 gezien de verwachte groei van de mobiliteit
- Er dient een gesloten parkeerbalans te zijn. (gebaseerd op de bouwverordening)
In de berekening voor de parkeerbalans wordt conform de bouwverordening gerekend met een parkeernorm van 1.4. Een parkeerbehoefte van 1.0 voor de bewoners en 0.4 voor de bezoekers van de bewoners. Deze normstelling van 1.4 is de minimale norm volgens de CROW kencijfers en het hanteren van een norm van 1.4 in de parkeerbalans is in strijd met de andere randvoorwaarde dat de parkeernorm verruimd moet worden naar 1.6. Wij voelen ons nog steeds misleid door deze slimme combinatie van randvoorwaarden. Terwijl richting omwonenden is gesproken over een verruimde norm tot 1,6 om parkeeroverlast tegen te gaan, geldt uiteindelijk bij de beoordeling van het plan toch de lagere norm van 1,4 uit de algemene bouwverordening.

Onze tweede bedenking heeft betrekking op de wijziging die ten behoeve van de parkeerbalans is doorgevoerd in de omvang van de supermarkt met een wijkfunctie ten gunste van de omvang van de supermarkt met een buurtfunctie. De omvang van de supermarkt met een wijkfunctie is gewijzigd van 1500m2 naar 1150m2. De parkeernorm voor een supermarkt met wijkfunctie bedraagt 3,5 per 100m2 en voor een buurtwinkel 2,2 per 100m2. Door deze aanpassing hoeft de ontwikkelaar minder parkeerplaatsen te realiseren. Wij hebben echter onze twijfels bij deze aanpassing. Het lijkt onwaarschijnlijk dat een supermarkt als de Lidl genoegen neemt met een vestiging van 1150m2. Wij betwijfelen of de strikte scheiding tussen buurt- en wijksupermarkt na de realisering van het winkelcentrum nog handhaafbaar of afdwingbaar is. Feit is wel dat na realisatie er geen parkeerplaatsen extra gerealiseerd kunnen worden.

Een derde bedenking ten aanzien van de parkeerbalans is de behoefte aan werknemersparkeren van de winkels in het plan. In de parkeerbalans is uitgegaan van 0,4 parkeerplaats per arbeidsplaats, waarbij in totaal rekening wordt gehouden met 20 arbeidsplaatsen. Dat betekent dat voor het personeel van alle winkels (met een totale winkeloppervlakte van ruim 4000m2) slechts 8 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Wij zijn van mening dat de winkels in het winkelcentrum meer werkgelegenheid op gaan leveren dan 20 arbeidsplaatsen en dat de parkeerbehoefte van het winkelpersoneel groter is dan 8 parkeerplaatsen.

Een vierde bedenking is dat in de randvoorwaarden nadrukkelijk bepaald is dat voor de woningen een parkeernorm van 1,6 dient te worden gehanteerd. In het plan is opgenomen dat de bewoners en bezoekers van de 106 woningen dienen te parkeren op het parkeerdek. Uitgaande van een norm van 1,6 parkeerplaats per woning zou het parkeerdek 170 plaatsen moeten bevatten. Dit zijn er slechts 143. Hetzelfde geldt voor de huidige 32 woningen van de churchillflat. In het plan wordt slechts rekening gehouden met 35 plaatsen en een overloop op het parkeerterrein voor het winkelend publiek van 10 plaatsen. Volgens de parkeernorm uit de randvoorwaarden zouden voor de 32 woningen van de churchillflat 51 parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn. In de parkeerbalans wordt dit opgelost door vraag en aanbod van parkeerplaatsen tussen bewoners, personeel en winkelend publiek te salderen. In de praktijk kan dit niet, want winkelend publiek en personeel heeft geen toegang tot het parkeerdek.
Wij maken bezwaar tegen de wijze waarop de normen met betrekking tot het parkeren zijn verwerkt in de parkeerbalans en het plan. Wij zijn van mening dat er creatief gerekend is om tot een sluitende balans te komen en maken bezwaar tegen de omzetting van m2 winkeloppervlak met een wijkfunctie naar een buurtfunctie. Op grond van de gestelde normen bevat het plan te weinig parkeerplaatsen voor parkerend personeel, de bewoners van de churchillflat, de bewoners van de 106 woningen. Wij vrezen dat dit voor omwonenden gaat leiden tot parkeeroverlast.

Het ontwerp voldoet ook niet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden
Als randvoorwaarde is gesteld: “Winkelplein als echt plein vormgeven en inrichten, maar dient zich ook te openen naar de omgeving.”
Het ontwerp voldoet hier niet aan. Sterker nog, in het ontwerp is geen sprake van een plein, maar van een lange strook winkelpuien parallel aan de President Kennedylaan met daartegenover een toren. Het ontwerp is volledig open en schiet daarbij voorbij aan de doelstelling om een plein te vormen. De behoefte aan een plein is ontstaan uit de behoefte aan een gezellig woon- en winkelcentrum met verblijfskwaliteit. Dit is tevens een randvoorwaarde van de gemeenteraad die gedragen wordt door de bewoners. Het huidige ontwerp biedt echter weinig waarborgen voor een gezellig winkelcentrum met verblijfskwaliteit. Het volledig open karakter in combinatie met de hoogbouw van de toren van 12 lagen en de langgerekte wand parallel aan de President Kennedylaan zullen het winkelcentrum een kil en tochtig karakter geven. Wij betwijfelen of de vele senioren uit de omgeving, de scholieren van het Tituscollege en het overige winkelpubliek veel zullen genieten van de verblijfskwaliteit. In de reactie op onze zienswijze geeft de gemeente aan dat ook dit onderdeel nog nader uitgewerkt gaat worden. Wij vinden een dergelijke benadering onwenselijk gezien het feit dat de gemeente wel de bouwvergunning heeft verleend zonder dat over dit voor de buurt cruciale punt duidelijkheid is ontstaan.

De Ruimtelijke Onderbouwing is onvoldoende
De gemeente heeft besloten de bouwvergunning te verlenen en vrijstelling te verlenen van het vigerende bestemmingsplan door middel van een art 19.2 procedure. Een voorwaarde voor een dergelijke vrijstelling is een goede ruimtelijke onderbouwing voor het plan. Op basis van de ingediende zienswijzen en de stevige kritiek daarin op de bij het ontwerpbesluit ter inzage gelegde document met de titel Ruimtelijke Onderbouwing Artikel 19 lid 2 heeft Rabo Bouwfonds een aangepaste ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Het aangepast stuk dat is opgesteld door SAB in Arnhem bevat meer tekst dan het oorspronkelijke. Toch missen wij op essentiële onderdelen in de vernieuwde ruimtelijke onderbouwing een kwalitatieve verbetering. De vernieuwde ruimtelijke onderbouwing is in hoofdzaak beschrijvend van aard, waarbij het voorliggende plan wordt beschreven. Een argumentatie waarom het oorspronkelijke aantal m2 winkeloppervlak van 2200 m2 moet worden opgehoogd tot ruim 4000m2 ontbreekt. De vraag waarom op deze locatie waar voorheen een buurtwinkelcentrum stond nu een winkelcentrum met deels een wijkfunctie moet worden gerealiseerd wordt niet beantwoord. Tevens slaat SAB met deze bureaustudie op een paar cruciale punten de plank volledig mis. Aangezien er geen objectieve lijst met criteria beschikbaar is waarmee een ruimtelijke onderbouwing beoordeeld kan worden, lopen wij in de onderstaande tekst de thema’s langs en voorzien wij de ruimtelijke onderbouwing van ons commentaar.

Het project
Op pagina 9 stelt SAB “Verder kan nog worden aangedragen dat het inrichtingsplan zodanig is uitgewerkt dat de hinder op de omgeving geminimaliseerd wordt. Dit uit zich met name wat betreft het laden en lossen. Dit wordt goed afgeschermd en vindt inpandig plaats. Hier kan aan toegevoegd worden dat ook bij het vroegere winkelcentrum al sprake was van bevoorrading, dus wat dit punt betreft is zeker geen sprake van een verslechtering.”
Hier slaat SAB de plank mis, want het oorspronkelijke winkelcentrum werd slechts gedeeltelijk vanaf de kant van de Meerkoetstraat bevoorraad en was qua winkeloppervlak 2x zo klein als het geplande winkelcentrum. Verder is de strook voor laden en lossen versmald van 25 tot 10 meter en manouvreert het laad- en losverkeer dus letterlijk langs onze erfgrenzen. Omwonenden beschouwen dit als een aanzienlijke verslechtering qua stank, geluid en veiligheid.

Strijdigheid bestemmingsplan: In de tekst wordt alleen aangegeven dat het plan strijdig is en heel kort waarom. Wat ontbreekt, is echter een gedetailleerd overzicht van de afwijkingen en dat is belangrijk omdat het nieuwe plan substantieel afwijkt van het bestemmingsplan uit 2003. Verwijzing naar de situatieschets van Op ten Noort Blijdenstein Architecten en ingenieurs van 16 mei 2007, projectnummer 274606, bladnummer 300 is vanuit het oogpunt van rechtszekerheid voor omwonenden niet relevant. Op de genoemde situatieschets ontbreken essentiele gegevens als goothoogte en bebouwingspercentage per oppervlak.

Milieuaspecten
Geluidsaspecten: De ruimtelijke onderbouwingtekst bevat bij dit thema de tekst “Geluidsbelasting overschrijdt nergens de maximale ontheffingswaarde.” In de conclusie van het DGMR-rapport over het akoestisch onderzoek lezen we dat ter plaatse van rekenpunt 1 de maximaal toegestane hogere waarden 63 dB wordt overschreden. Alleen een combinatie van bronmaatregelen (geluidsreducerend asfalt), geluidsluwe en dove gevels plus een vrijstelling tot de maximaal toegestane hogere waarde maken de bouw van de nieuwe appartementen mogelijk. Bovendien wordt geconcludeerd dat nog aangetoond zal moeten worden dat de karakteristieke geluidswering van de gevels voldoende is om een binnenwaarde van 33 dB te garanderen. Wij zijn van mening dat de feitelijke tekst uit de conclusie van DGMR rapport in de ruimtelijke onderbouwingtekst onjuist wordt weergegeven. Akoestisch gezien is er sprake van een penibele situatie die alleen met een combinatie van maatregelen regeltechnisch kan worden opgelost. Of de woonconsument in Velp echt zit te wachten op appartementen met een dove gevel (geen open raam mogelijk) en zonder buitenruimte lezen we niet in de ruimtelijke onderbouwing. Graag hadden we een relatie gezien met de kwalitatieve aspecten uit de gemeentelijke woonvisie op dit punt. Wij maken u er overigens op attent dat volgens het huidige bouwbesluit appartementen geen buitenruimte hoeven te hebben. De minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft echter onlangs besloten deze vrijheid voor ontwikkelaars en bouwers terug te draaien, aangezien aan appartementen zonder buitenruimte weinig toekomstwaarde op de woningmarkt wordt toegedicht. Op korte termijn valt een aanpassing van het bouwbesluit te verwachten waarin wel de verplichting tot de aanwezigheid van een buitenruimte is opgenomen. Het is aan u om te bepalen of de ontwikkelaar gebruik kan maken van dit hiaat in wet- en regelgeving.

Luchtkwaliteit: Bij dit thema wordt slechts het positieve deel van de conclusie uit het onderzoeksrapport overgenomen. Het bouwplan draagt in niet betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In het onderzoeksrapport van DGMR lezen we echter dat bij het bepalen van de invloed van het plan op de omgeving DGMR de opmerking maakt dat de aannames van zowel de toename in etmaalintensiteit als het percentage dat over de President Kennedylaan rijdt conservatief zijn. Met deze conservatieve aannames komt de planbijdrage door extra voertuigbewegingen uit op een toename van 1.0% NO2. Dat is exact gelijk aan de gestelde grenswaarde en daarmee komt het plan dankzij de conservatieve aanname met de hakken over de sloot. Wij spreken onze twijfel uit ten aanzien van de conservatieve aannames.
In het onderzoeksrapport van DGMR lezen we dat in de modelmatige berekeningen is aangenomen dat de bijdrage van de A348 is opgenomen in het achtergrondniveau. Deze aanname lijkt ons onjuist, gezien het feit dat de A348 aansluit op het Velperboekcircuit. Op dit circuit staan stoplichten en juist bij afremmen en optrekken veroorzaken auto’s en vrachtwagens de grootste uitstoot. In het rapport van DGMR is bovendien de bijdrage van de N325 (gelegen aan de andere kant van de A12) niet opgenomen. Uit de rapportage luchtkwaliteit 2006 van de provincie Gelderland blijkt dat op de N325 nabij het Velperbroekcircuit niet wordt voldaan aan de grenswaarden voor 2010 voor NO2“ Bij zuid-westenwind waait deze luchtvervuiling van de N325 over de A12 naar Velp. Een derde reden van twijfel ten aanzien van de conservatieve aannames is dat de A12 verbreed gaat worden en dat de consequenties voor de luchtkwaliteit daarvan niet in het model zijn meegenomen.

Bodemaspecten: Bij de conclusie over de bodemaspecten wordt niet vermeld dat Infrasoil tijdens het onderzoek volgens NEN5740 tijdens het veldwerk in afwijking van de NEN5740norm heeft gehandeld.

Externe veiligheid: Bij dit thema in de ruimtelijke onderbouwing wordt geconstateerd dat externe veiligheid een probleem is, maar door verhullend taalgebruik wordt dit niet als harde conclusie aangevoerd. Feit is dat op het moment van vergunningverlening het groepsrisico voor de locatie waarvoor de bouwvergunning is verleend boven de orienterende waarde uitstijgt. Dit feit laat zich niet verhullen door te wijzen naar een convenant tussen het ministerie van VROM en de LPG-branche over nog te nemen maatregelen. De enige juiste conclusie is dat het plan niet voldoet aan de eisen op het gebied van externe veiligheid.

Overige aspecten
Water: De passage over water in de ruimtelijke onderbouwing die betrekking heeft op het plan staat inhoudelijk volstrekt los van de anderhalve pagina daaraanvoorafgaand waarin het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid met betrekking tot water bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt beschreven. De passage maakt wel duidelijk dat “bij de civieltechnische uitwerking van de bouwplannen nader onderzocht zal worden welke mogelijkheden er zijn”. Gezien het feit dat inmiddels een bouwvergunning is verleend concluderen wij dat er wel algemeen beleid is met betrekking tot water bij ruimtelijke ontwikkelingen maar dat dit volstrekt niet aan de orde is geweest bij de planvorming voor Velperbroek.

Archeologie: Geconcludeerd wordt dat “er geen archeologisch onderzoek nodig is” en verder wordt verwezen naar een notitie van Past2Present-Archeologic. De notitie waar naar wordt verwezen blijkt echter een second opinion te zijn in opdracht van Rabo Bouwfonds. In de reactie van de gemeentelijk archeoloog van de gemeente Arnhem lezen we dat “in het IJsseldal een verborgen dekzandlandschap schuil gaat, met kans op archeologische waarden” … “Met booronderzoek had relatief eenvoudig en snel getoetst kunnen worden of dit voor het plangebied het geval is” … “In ieder geval inspectie van de werkzaamheden door amateur-archeologen noodzakelijk”. Op pagina 26 van de ruimtelijke onderbouwing lezen we bij de conclusies over archeologisch bureau Defilet 2007 “Daarnaast wordt in het onderzoek geconcludeerd dat de archeologische verwachting voor de Romeinse Tijd en locatie van de boerderij middelhoog is. Geadviseerd wordt een booronderzoek uit te voeren.” Op pagina 27 vermeldt SAB echter alleen de conclusie uit de second opinion. In navolging van Rabo Bouwfonds in de eerste ruimtelijke onderbouwing vindt ook SAB het blijkbaar niet relevant om in de ruimtelijke onderbouwing dit dispuut tussen archeologen te vermelden en volstaat SAB met de verwijzing naar de in opdracht van Rabo Bouwfonds opgestelde second opinion.

Verkeer en parkeren
Parkeren: In het stuk wordt volstaan met de vermelding dat adviesbureau Oranjewoud heeft aangetoond dat het bouwplan qua parkeerbalans voldoet aan de bouwverordening. We lezen niets terug van de gewijzigde uitgangspunten en evenmin over de kritische passage na de conclusie over de parkeernorm voor het bewonersparkeren op basis van de CROW kencijfers.
Wel zet SAB de lezer op het verkeerde been door de uitkomst van de parkeerbalans te verwarren met de parkeernorm en daaraan de conclusie te verbinden dat er sprake is van overcapaciteit. De parkeernorm is het uitgangspunt voor de berekening van de parkeerbalans. Feit is dat 1,4 de minimale parkeernorm is voor bewonersparkeren. Teksten als “ grotere overcapaciteit” en “ hiermee is geanticipeerd op een mogelijk groeiende parkeerbehoefte in de toekomst” zijn volledig misplaatst en missen elke grond. Want anticiperen op een mogelijk groeiende parkeerbehoefte doe je door een hogere parkeernorm (bijvoorbeeld 1,6 ipv 1,4) te hanteren. Indien deze hogere norm wordt gehanteerd is er sprake van een fiks tekort aan parkeercapaciteit en een niet sluitende parkeerbalans.

Economische aspecten
Onder deze noemer hadden wij verwacht een zorgvuldige analyse aan te treffen van het economisch belang van het nieuwe winkelcentrum. Wij denken daarbij aan bijvoorbeeld de werkgelegenheid die het winkelcentrum oplevert, vergroting van het draagvlak voor voorzieningen, effecten ten opzichte van overige winkelcentra en de hoofdstraat in Velp door middel van een distributie planologische onderbouwing. Opmerkelijk is dat in deze paragraaf alleen verwezen wordt naar de samenwerkingsovereenkomst, de kostenverdeling en de eigendomsoverdracht van de geprojecteerde parkeerterreinen.


Zienswijzen
De tekst terplaatse heeft betrekking op een ontwerpbesluit tot vrijstelling en is onjuist en misleidend. De procedure is inmiddels zover gevorderd dat sprake is van een besluit tot vrijstelling, waartegen bezwaar kan worden gemaakt.

Conclusie
Zeer vreemd is de zinsnede “ Het project is milieuhygienisch inpasbaar als de bodem, al dan niet na sanering, wordt vrijgegeven voor de met het project beoogde functie”. Elders in de ruimtelijke onderbouwing is volstrekt geen sprake van een bodemsaneringsopgave. De conclusie sluit niet aan bij de rest van de tekst.

Een onvoldoende ruimtelijke onderbouwing betekent geen vrijstellingsprocedure
Met een overall blik kijkend naar het aantal thema’s in de ruimtelijke onderbouwing waarop wij commentaar hebben kunnen wij ons niet aan de indruk onttrekken dat diverse aannames en conclusies uit onderliggende onderzoeken door de ontwikkelaar en het door hem ingehuurde bureau SAB vrij en in het eigen voordeel zijn geïnterpreteerd, dat op diverse thema’s de plank finaal misgeslagen wordt of er een uiterst summiere beschrijving is opgenomen. Daarnaast missen wij de onderbouwing van het programma; waarom zoveel m2 medisch centrum en waarom zoveel m2 winkelruimte.
Wij kunnen niet anders dan deze ruimtelijke onderbouwing als onvoldoende kwalificeren. Daarmee wordt niet voldaan aan de voorwaarde voor een vrijstellingsprocedure.
Wij maken bezwaar tegen de vrijstellingsprocedure aangezien naar onze mening een goede ruimtelijke onderbouwing ontbreekt.

Recht van overpad voor omwonenden Fuutstraat en Meerkoetstraat is niet geregeld in de bouwvergunning
Tot slot willen wij als omwonenden geregeld zien hoe Rabo Bouwfonds invulling gaat geven aan ons recht van overpad. Wij zijn van mening dat sinds de bouw van onze fraaie drive-in woningen in 1971 er een situatie is ontstaan waarbij het laad- en losterrein voor aanwonenden uit de Meerkoetstraat en Fuutstraat toegankelijk is en dat zeker sprake is van “recht van overpad” om de achterzijde van onze woningen te kunnen bereiken. Rabo Bouwfonds heeft ons recht van overpad betwist.

Tot besluit
Tot besluit van dit bezwaarschrift willen wij de indruk wegnemen dat wij als omwonenden tegen elke ontwikkeling op de locatie Velperbroek zijn. Wij zijn als omwonenden juist voor de ontwikkeling van een buurtwinkelcentrum in combinatie met woningen en overige commerciele ruimten. In de nabije toekomst hopen wij als omwonenden met de gemeente opnieuw in overleg te treden over een ontwikkeling die wel past op deze prachtige locatie.


Hoogachtend,
Omwonenden en belanghebbenden Winkelcentrum Velperbroek

Ondertekenaars bezwaarschrift

Naam Adres Handtekening

Noot Theo Kooijmans: Het bezwaarschift is ondertekend door 15 bewoners/families aan de Meerkoetstraat, Fuutstraat, Lepelaarstraat en de President Kennedylaan en de Vereniging van Eigenaren van de Churchillflat.