Woningbehoefteonderzoek Nimmer Dor is geen luxe

Door: Bob Bouhuijs

‘Wij, inwoners van Laag Soeren, willen deze woningen.’ Met deze woorden reageerde een anonieme Soerenaar afgelopen week op een artikel van mijn hand, waarin ik enkele kritische kanttekeningen plaatste bij een onderzoek naar het sociale draagvlak voor woningbouw op Nimmer Dor. Wie ‘wij inwoners van Laag Soeren’ zijn en wat bedoeld werd met ‘deze woningen’ bleef schimmig. Deze ongenuanceerde reactie noopt mij echter tot een wat diepgravender analyse van de woningbehoefte in Laag Soeren.

Om te beginnen is er, zoals ik in een eerdere bijdrage al aangaf, momenteel nog geen duidelijkheid over het nieuwe plan Nimmer Dor. De gemeente onderzoekt met projectontwikkelaar Phanos en de Woningstichting Eerbeek de mogelijkheden om invulling te geven aan een plan van maximaal 65 woningen op het zuidelijke deel van het plangebied. Het realiseren van 60 tot 65 woningen is een optie, een kleiner plan, van bijvoorbeeld 30 of 40 woningen, is echter evenzeer een reëel scenario. Wat de genoemde Soerenaar bedoelde met ‘deze woningen’ blijft dan ook in nevelen gehuld. Ook kwam in het door de gemeente gehouden onderzoek niet naar voren welk scenario door de Soerenaren als het meest wenselijk werd gezien. 77 procent bleek voorstander van (enige) woningbouw, 23 procent was daar tegen. Over de gewenste aantallen gaf het onderzoek echter geen uitsluitsel.

Een belangrijker aspect, de reële woningbehoefte, zou in een later onderzoek worden gemeten. Dit onderzoek zou door de gemeente zelf worden uitgevoerd en bestaan uit het bevragen van enkele in de regio actieve makelaars en de Woningstichting Eerbeek. Voorts zouden enkele landelijke, regionale en lokale beleidsdocumenten worden betrokken in deze analyse.

Beide elementen, zowel het uitvoeren van het onderzoek door de gemeente zelf als het enquêteren van makelaars, komen de onafhankelijkheid en de betrouwbaarheid van het onderzoek niet ten goede. Ondanks dat de verantwoordelijke wethouder Ron König beklemtoont dat de gemeente haar onderzoek grondig zal doen en niet zegt te streven naar het bouwen voor leegstand, draagt het feit dat de gemeente het woningbehoefteonderzoek zelf wil verrichten bij aan een beeld van onzuiverheid: de gemeente heeft immers belang bij woningbouw op Nimmer Dor. Het tweede facet versterkt dit eerste element doordat makelaars mogelijk voordeel hebben bij het bouwen van een woonwijk en geen direct belang hebben bij het ontwikkelen van een langetermijnvisie op woningbouw.

De noodzaak voor een professioneel beleidsonafhankelijk onderzoek naar de gevolgen van woningbouw op de locatie Nimmer Dor is zonneklaar. Reeds eerder heb ik in verscheidene media gewezen op het gevaar van bouwen in regio’s waar bevolkings- en huishoudenskrimp in het verschiet liggen. In dergelijke gebieden kan beleid dat gericht is op groei catastrofale repercussies hebben. Het rapport Bevolkingsdaling. Gevolgen voor bestuur en financiën, dat twee jaar geleden verscheen, stelt hierover het volgende:

‘In een situatie van krimp is het vergroten van de vraag niet mogelijk dan wel absoluut onwenselijk. Groeistrategieën leiden zo tot concurrentie tussen gemeenten met bouwen voor leegstand als gevolg. Dit betekent onnodig aantasten van de beschikbare ruimte en onrendabele investeringen.’

In het verleden heb ik betoogd dat Rheden zowel een bevolkings- als een huidhoudenskrimp laat zien. Uit de cijfers die destijds bekend waren bleek dat ook. Recentere cijfers van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) tonen een iets gewijzigd beeld. Voor Rheden worden scenario’s voorspeld waarbij de bevolking zich zal stabiliseren en het aantal huishoudens nog licht zal stijgen. Hierbij moet echter de kritische opmerking gemaakt worden dat reeds geprojecteerde woningen zijn meegenomen in deze voorspelling. Het door het rapport Bevolkingsdaling bekritiseerde veronderstelling dat woningbouw geen automatische vraag creëert, lijkt door de onderzoekers van het PBL en het CBS ter zijde te zijn geschoven. Wel voorzien deze instanties voor de verdere toekomst, na 2040, een toenemende bevolkings- en huishoudenskrimp, uiteindelijk zelfs op nationaal niveau.

De dominante trend is helder: op termijn zal sprake zijn van een huishoudens- en bevolkingskrimp die vanuit de geografische randen van Nederland, via de semi-perifere gebieden, zoals de Veluwe, zal oprukken naar de Randstad. Hiervan uitgaande zijn lichtzinnige besluiten inzake woningbouw in Laag Soeren hoogst onverantwoord. Een nauwgezet beleidsonafhankelijk woningbehoefteonderzoek betreffende Nimmer Dor is dan ook geen overbodige luxe, maar een onmisbare voorwaarde voor een gefundeerd besluit inzake woningbouw. Om te spreken in de woorden van het rapport Bevolkingsdaling: ‘Om goed in te kunnen spelen op kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt zijn goede beleidsonafhankelijke prognoses onontbeerlijk.’

Te meer omdat de gemeente Rheden een financieel motief bij de planvorming op Nimmer Dor heeft, is het van cruciaal belang dat dit onderzoek wordt uitgevoerd door een onafhankelijk bureau dat los van de gemeentelijke beleidsintenties adviezen geeft. In dit onderzoek dient de woningbehoefte regionaal en lokaal en op langere termijn te worden onderzocht, waarbij de centrale vraag moet zijn of woningbouw in Laag Soeren tegen het licht van de op handen zijnde bevolkings- en huishoudenskrimp verantwoord is.

Het moge duidelijk zijn: de aanwezigheid van voldoende draagvlak voor woningbouw onder de Soerense bevolking is een noodzakelijke, maar niet een voldoende conditie voor het realiseren van woningen op Nimmer Dor. ‘Wij, inwoners van Laag Soeren, willen deze woningen’ is dan ook een gratuit commentaar dat in een verantwoorde beleidsafweging geen rol mag spelen.